“管家”與“東家”不應成“冤家”

　　日常生活中，人們常常把小區(qū)的業(yè)主和業(yè)委會比作“東家”，把物業(yè)公司比作“管家”。按理說“東家”和“管家”利益趨同，應該和諧相處。然而近期圍繞“管家”的服務質量、收費標準等問題，邯報融媒體新聞熱線8181890接到不少“東家”的投訴與舉報。

　　為此，邯報融媒體記者深入調查了解，探求“東家”和“管家”的和睦相處之道。

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　　東家：這個管家毛病多

　　今年初，李女士一家入住邯山區(qū)國瑞瑞城小區(qū)。入住后不久，她發(fā)現負責該小區(qū)物業(yè)管理的河北合宜物業(yè)服務有限公司存在不少問題。

　　“首先是車棚和充電樁配備不足。”李女士說，“這個小區(qū)有2000多戶居民，大概有3000多輛電動自行車需要合適的停放和充電地點。”但物業(yè)公司只建了個小型的車棚，業(yè)主的大部分電動自行車只能停放在小區(qū)門外的人行道上。另外，車棚里的充電樁數量有限，根本滿足不了業(yè)主需求。

　　就電動自行車停放和充電問題，李女士和部分業(yè)主代表多次找物業(yè)公司溝通。“但直到今天，物業(yè)公司也沒有給出一個合理的解釋。”李女士說，現在，大部分業(yè)主擔心電動自行車因亂停亂放被城管部門沒收，或因無人看管被人偷走。

　　“小區(qū)外僅有的幾十個充電樁位置，還長期被一些不充電的電動自行車占據。”李女士說，男同志可以把不充電的電動自行車搬到一邊，以騰出位置充電，但女同志和老年人根本搬不動，只得向物業(yè)公司保安求助。

　　電動自行車停放和充電的問題還沒解決，小區(qū)里又出現了噪音擾民現象。李女士說，該小區(qū)一些配套設施至今未施工完成，施工人員為了趕進度，每天從早上工作到深夜，嚴重影響業(yè)主休息。

　　“目前，大部分業(yè)主的孩子還在居家上網課，施工噪音對孩子們影響較大。”李女士說，就噪音擾民問題，她多次找到物業(yè)公司投訴，但對方卻以“這是開發(fā)商行為，與他們無關”為由不予解決。

　　和李女士一樣，業(yè)主對物業(yè)公司服務表示不滿的情況，在我市其它一些小區(qū)也普遍存在。“物業(yè)公司在沒有經過業(yè)主同意的情況下，擅自在我們小區(qū)的綠化健身區(qū)域修建了一座立體停車場。”邯山區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主楊先生說，他們多次找該小區(qū)物業(yè)——邯鄲市精誠物業(yè)有限公司溝通，但對方不予理睬。

　　“我們小區(qū)物業(yè)公司將物業(yè)費與辦理電梯卡升級業(yè)務捆綁在一起。”陽光領地業(yè)主周女士說，如果業(yè)主暫緩交物業(yè)費，物業(yè)公司就不給業(yè)主的電梯卡升級，導致電梯卡失效，嚴重影響業(yè)主正常出行。

　　電梯間到處張貼廣告、不配合業(yè)主調取車輛剮蹭區(qū)域的監(jiān)控、不允許安裝新能源車的充電樁……記者梳理邯報融媒體近期接到的百余條熱線投訴發(fā)現，關于業(yè)主不滿物業(yè)服務的投訴多達二十余條。

　　△交房后，小區(qū)綠化帶等基礎設施還未完工。

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　　管家：巧婦難為無米炊

　　業(yè)主對物業(yè)公司服務有諸多不滿，但物業(yè)公司人員也向記者講述了自己的苦衷。

　　馮先生是一家物業(yè)公司的經理，他的公司曾以較低的收費標準成功入駐羅城頭街道某小區(qū)。但這個小區(qū)的物業(yè)費收取情況非常不理想，平均只有40%左右的業(yè)主交物業(yè)費。

　　“只有60%以上業(yè)主交納物業(yè)費，物業(yè)公司才能維持營運。”馮先生說，前幾年，政府會給予營運困難的物業(yè)公司補貼，但政府補貼不是長久之計，物業(yè)公司的收益來源主要還是靠收物業(yè)費。

　　“我們也想通過不斷提高自己的服務水平，來滿足業(yè)主的需求。”馮先生說，但物業(yè)公司每增加一項服務內容，其營運成本就會相應提升。如果大部分業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)公司又不得不減少雇員以降低成本。如此一來，物業(yè)公司每個人都是身兼數職。比如說，他作為物業(yè)公司經理，還要兼顧電工的職務，負責維修小區(qū)的電燈。這樣身兼數職的員工，自然難以滿足業(yè)主的所有要求。

　　“物業(yè)公司不是公益組織。”馮先生說，“物業(yè)管理是需要成本的，沒有物業(yè)費的支撐，我們難以為繼。”部分業(yè)主卻不理解這一點，總想著交最少的錢，或不交錢，而享受高端的服務，這是不可能的。業(yè)主長期拖欠物業(yè)費，最終會使物業(yè)公司入不敷出，最后只得撤管。

　　馮先生說，為了催業(yè)主交物業(yè)費，他也曾想到去法院打官司。但對于拖欠物業(yè)費這樣小額的官司，法院要按照標準的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業(yè)公司打一場官司，等待時間長、牽扯精力大。同時，由于涉案金額較小，大部分律師不愿意代理。即使法院判決物業(yè)公司勝訴，但執(zhí)行難的問題依然存在。這也是物業(yè)公司不想打官司的深層原因。

　　“除非是為了打一個官司教育一片人，否則，物業(yè)公司是不愿意到法院起訴業(yè)主的。”馮先生說，這句話能代表大多數物業(yè)公司經理的心聲，畢竟這樣做會傷了物業(yè)與業(yè)主的感情，不利于物業(yè)公司今后開展工作。

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　　律師：需要明確權與責

　　一邊是業(yè)主對物業(yè)公司服務不滿，一邊是物業(yè)公司對業(yè)主不交物業(yè)費抱怨不斷。如何破解雙方難題，讓“管家”與“東家”化干戈為玉帛?

　　“要解決這個矛盾，首先要分析一下矛盾產生的根源。”河北中大同律師事務所王衍真律師說，業(yè)主與物業(yè)公司本質上是雇主與管家的關系，他們之間應該互相考慮自己的定位、相互依存和諧共處，業(yè)主支付了物業(yè)費就應當享受應有的服務，物業(yè)公司付出勞動就應當得到報酬。很多時候，雙方都是重權利輕義務。因此，要想化解他們之間的矛盾，只有明確并細化雙方的權利和義務，然后做到相互尊重配合和監(jiān)督，才能讓小區(qū)永久和諧。

　　王律師說，首先，物業(yè)公司與業(yè)主應該訂立《物業(yè)服務合同》，用書面的形式明確雙方的權利與義務。物業(yè)公司服務質量、項目，業(yè)主繳納物業(yè)費、違約條款等，這些是《物業(yè)服務合同》的重要約定，不能互為前置條件，任何一方不履行都構成違約。物業(yè)公司應當對業(yè)主反映的合同內問題及時處理，盡到管家職責;對于服務合同以外的責任，物業(yè)公司應積極主動同相關責任方協調并提出處理方案，這樣才能贏得業(yè)主的理解與支持。同時，業(yè)主應自覺履行交納物業(yè)費的義務，這樣才能更好地支持和監(jiān)督物業(yè)公司提高服務質量，使雙方形成互相信賴、互相依靠的良好關系。

　　“另外，沒有監(jiān)督，單靠一紙合同是難以約束雙方都履約的。”王律師說，從目前來看，“三位一體”的小區(qū)管理模式是比較有效的，即業(yè)主委員會、物業(yè)公司和社區(qū)三方采取協商的方式，共同商議解決小區(qū)管理難題。這種模式能夠讓業(yè)主信服，從而有利于解決許多小區(qū)管理上的難題。例如，為解決小區(qū)停車難，社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會可以聯合征求業(yè)主的意見，然后由三方共同監(jiān)督物業(yè)收支明細，并保證定期在小區(qū)里向全體業(yè)主公示收支明細。